Что такое «бизнес-парк» и с чем его едят
Бизнес-парк – относительно новый для России формат на рынке коммерческой недвижимости, активно «набирающий обороты». У нас быстро приживаются зарубежные тренды, и вот уже многие территории бывших заводов, перепрофилированные в офисно-складские комплексы, гордо именуют себя бизнес-парками. Правильно ли называть такие комплексы бизнес-парками, что включает в себя это понятие, как его понимают на западе и как же эта концепция вписывается в российскую реальность?
Типичный бизнес парк, в соответствии с видением его родоначальников, это земельный участок, на территории которого располагается несколько административных и/или производственных строений небольшой этажности, объединенных общей концепцией и инфраструктурой.
Надо отметить, что в западной концепции бизнес-парков немаловажную роль играет благоприятная экологическая обстановка, обширная территория и доступные арендные ставки, именно поэтому большинство таких объектов располагается за пределами города.
Итак, отличительные особенности бизнес-парков это:
• Местоположение: в удалении от центра, но в хорошей транспортной доступности от крупных магистралей.
• Территория: от 8 га.
• Состав: площади в аренду для осуществления коммерческой деятельности, парковки, зоны отдыха. Единая управляющая компания.
• Инфраструктура для бизнеса: дороги, железнодорожные подъездные пути, (иногда) порты, большие электрические мощности, резервное питание. Возможность организовать полный цикл бизнеса.
• Инфраструктура для сотрудников: условия для комфортной работы, конференц-залы, кафе, банки, магазинчики. За рубежом, порой, детский сад, спорткомплекс, и даже гостиницы.
Для арендатора и работодателя такой формат имеет безусловные плюсы: во-первых, учитывая территориальное расположение, арендные ставки ниже, чем в центральных частях города. Во-вторых, есть возможность организовать полный цикл бизнеса на единой площадке. В-третьих, компания получает транспортное преимущество – движение в противотоке традиционным пробкам улучшает логистику предприятия и экономит время сотрудников. Кроме этого, сотрудники компании трудятся в течение всего рабочего дня, не покидая территорию для решения своих бытовых проблем.
Есть, конечно, и минусы, связанные с тем же расположением в удалении от центра города. Например, необходимость организовать служебный автобус для сотрудников. Также, до недавнего времени, в глазах отечественных арендаторов, расположение офиса за пределами центрального района порой выглядело непрестижно. Однако недавний кризис заставил российских руководителей более щепетильно подходить к бюджетированию, оптимизировать бизнес-процессы, минимизировать затраты, в т.ч. аренду, и систематизировать логистику.
Серьезное внимание стоит уделить управляющим компаниям бизнес-парков. Управляющая компания должна обеспечивать жизнедеятельность своих арендаторов на 100%, не только следить за чистотой, но организовывать все инфраструктурные процессы.
Типичные обязанности управляющей компании (УК) на западе делятся на 3 пакета услуг: Базовый, Эконом и Премиум-класс. В России пока такой классификации нет, как нет и единых стандартов работы УК на производственно-складских комплексах. Подавляющее большинство УК являются локальными несетевыми структурами, организованными собственниками комплекса, и выполняют тот набор работ и услуг, который устраивает собственников площадки.
Хорошо уже то, что сегодня российские УК вышли из зародышевого состояния, когда их услуги сводились к посредничеству между арендаторами и собственниками. Основной спектр услуг управляющей компании в России включает в себя: ведение технической эксплуатации зданий и сооружений, клининг, круглосуточную охрану и брокеридж (аренда), однако до предложения полного комплекса услуг большинству местных игроков еще далеко.
На западе сейчас идет активный уклон на рациональное использование природных ресурсов и так называемое «зеленое строительство». В современных бизнес-парках уже давно используют не только энергосберегающее освещение, естественную вентиляцию и эффективную теплоизоляцию, иногда можно встретить крыши из солнечных батарей, резервуары дождевой воды, и даже водоемы, интегрирующие в себе мини- гидроэлектростанции.
В России экостроительство пока только начинает развиваться, однако некоторые московские девелоперы уже предлагают проекты бизнес-парков будущего. Несмотря на то, что зарубежный загородный формат бизнес-парков для России несколько непривычен, дальнейшая децентрализация строительства и ухудшение транспортной ситуации в центре больших мегаполисов будет только способствовать развитию такого формата недвижимости как среди девелоперов, так и среди арендаторов.